İlan fiyatı ile gerçek satış değeri neden farklıdır?

İlan fiyatı bir başlangıç sinyalidir

Bir ilan, gayrimenkul sahibinin beklentisini ve danışmanın pazarlama stratejisini gösterir. Ancak alıcının teklifini, ekspertiz sonucunu, kredi kullanılabilirliğini ve tapuda tamamlanan rakamı tek başına kanıtlamaz.

Bu yüzden ilan fiyatı değersiz bir veri değildir; fakat doğru bağlam olmadan kesin değer gibi kullanılamaz. Aynı portföyün kaç gündür yayında olduğu, fiyatının değişip değişmediği ve gerçekten benzer kaç alternatifle yarıştığı birlikte okunmalıdır.

Farkı büyüten beş temel etken

İstenen rakam ile oluşabilecek değer arasındaki fark genellikle tek nedenden değil, birkaç etkenin birleşiminden doğar.

• Piyasanın üzerinde başlayan fiyat
• Fotoğraf ve açıklamanın mülkü doğru anlatmaması
• Kredi ve ödeme koşullarının alıcı havuzunu daraltması
• Benzer portföylerin daha güçlü özellik sunması
• Uzun ilan süresinin alıcıda pazarlık beklentisi oluşturması

Satış hızını fiyatla birlikte okumak gerekir

Bir bölgede fiyatların yükselmesi tek başına piyasanın güçlü olduğunu göstermez. Aynı dönemde ilan sayısı artıyor, ilanlar daha uzun süre yayında kalıyor ve sık fiyat değiştiriyorsa likidite zayıflıyor olabilir.

Ekinox TRGO analizinde fiyatın yanında ilanda kalma süresi, benzer arz, alıcı geri bildirimi ve pazarlık ihtimali izlenir. Amaç satıcının istediği rakamı doğrulamak değil, satış hedefiyle piyasa arasındaki mesafeyi açıklamaktır.

Sağlıklı bir değerleme görüşmesinde ne sorulmalı?

Satış için hedeflenen süre, mülkün boş veya kiracılı olması, bakım ihtiyacı, tapu ve kullanım bilgileri, krediye uygunluk ve taşınma planı baştan konuşulmalıdır. Aynı gayrimenkul için üç aylık hedef ile on iki aylık hedef aynı fiyat stratejisini gerektirmez.

Değerleme görüşmesinin sonunda kullanılan emsallerin neden seçildiği, hangi verilerin doğrulanamadığı ve önerilen fiyatın hangi koşullarda güncelleneceği açık olmalıdır.